技术贴告诉你们买哪家开发商的房子和怎么选房子

心眼看骗局

身为烟台人，看着大家血汗钱被地产商们剥削，心虚不已，尤其是无良地产商，自己各种捂脸，各种不安，特发以下攻略，供大家学习参考，也警醒打算进入地产行业的新人们，这是个肮脏的圈子，有心灵洁癖或者不想变的阴暗，要么换个行业，要么在这个行业只做最底层

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物有本末，事有始终，房地产现在的蓬勃发展，一切离不开经济利益的推动。我不谈土地政策，不谈土地财政，不谈城市规划编制和城市投资发展平台公司，不谈大型银行和合法的金融行业及其融资渠道，也不跟你们详细讲解一二级土地联动开发和产城融一体化，一般的人不懂，专业的人靠这个吃饭，也不会出来砸自己的饭碗

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没有跟帖的，我只能自己一个人寂寞的写下去，或许这篇帖子会沉，但是记录了我最真实的见解，我会一步步从房地产公司的类型，资金来源，开发方向，融资成本，结合政府房地产行业手续，行业潜规，逐渐解密房价是为什么那么高昂，哪些房地产公司的项目类型值得关注，本人不会对任何房产项目进行推荐，请看到帖子的人，用你自己的脑子去分析对与错

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房地产企业的分类大致有这么几种方法。大家都知道国内的恒大，碧桂园，富力，万科这类大型知名地产企业，都觉得是大企业，肯定是国内顶级地产企业，但很遗憾的告诉你们，这些企业在国内地产企业圈子里面，全都是二流货色，万科稍微高出一个档次，至少是在宝能和万科股权之争以后，深圳国资委入资成为大股东力挺万科管理团队之后，万科的发展战略和项目水平提升了不少，万科也仅仅只能算的上一流中的尾巴。不跟你们兜圈子了，真正顶级的房企都是中字头的，比如中建地产  中铁  中海 中冶  保利 绿地 首开等等。小伙伴或许不明白，这些企业在业内几个加起来都不一定比的上恒大碧桂园和富力这种企业。

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问我为什么？业务管理水平。资金实力。低成本的融资。政府体系内的协调机制。地产项目投资后，对地方民生和一二三产业的带动，对地方经济的发展贡献，这些不是恒大碧桂园富力这些企业能带来的。所以喽，在房地产的前期，土地拓展和城镇规划编制大量的准备工作，广东这些民营房地产是没有能力，也没有资金，更没有资格进入这个圈子玩的（表面广东三大房企很有钱，但是负债率都高的接近崩盘，具体的在后面财务一块详细解说）

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房地产的核心业务是土地购买和项目融资，土地购买就决定你个人要买的房子所处的一个大概位置。在一级土地开发整备规模中，几平方公里的土地由该城市投资平台公司执行，政府由财政部门，规划部门，发改部门，国资部门以及顶级的开发商加大型银行或者大型金融集团包括各类专家联合组成工作组，从城市发展，经济发展，民生改善各个角度综合考虑项目。

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身处顶级开发商的企业玩家，会把最好的地理位置给二级土地开发的二流企业么？呵呵，我什么都不说，你们自己想。

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最好的地理位置意味着什么？全地区的资源向你所在的区域倾斜，意味着优质学校教育机构，完善的医疗，便捷的海陆空交通，优雅的公园，繁华的商业，这样地段的地产项目，卖的再贵，市场也不会不好，就像北京三环以内的房子，这些是二流民营地产玩家能插手的么

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第一个重要因素，地理位置讲完了，我们来说第二个关键因素，房地产项目开发建设资金和融资，按国家规定，建设资金，自有资金比例一般不低于百分30，剩下可以融资贷款。说实话，如果一切能严格执行，房地产未必会膨胀到现在的状态，银行在其中充当不光彩的角色

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我先解释中字头和大型国资背景地产公司为什么会成为顶级玩家，根本原因融资成本低，基本为零，除了有行业垄断营业收入外，大量行业基金，产业扶持资金，科技资金会变着法的以各种方式各种合法财务手段用于周转，（在上市和国有企业的财务报表中，一般会有财务投资收入这栏，里面会包含一部分短期借款和其他股权方面的关联交易，俗称过桥贷）即使有融资成本，基本持平一般银行贷款利息，并且不用担心被抽贷款。所以顶级玩家有最充足的弹药。

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万科作为一流地产行业的尾巴，弹药来源主要是证券市场和战略投资伙伴，也很充足，但毕竟全市场化运作，在很多环节也算不上无忧无虑，至少宝能就给万科上了深刻的一课，关键时刻还是要抱大腿的。我对万科企业发展相对比较尊重，产品也比较认可，可惜我是专业的，对房子的性价比看中，万科的项目，适合追求品质生活的那类，言外之意，万科定价小高，不论地产和建筑业还是设计领域内的人，基本是个普遍共识，不过万科的项目是小高，不是虚高，说的明白点，就是提前透支了3年左右城市配套成熟后所造成的固定资产溢价。比如未来附近建学校，地铁或者商超等项目，其实这些都是纳入城市总规划中的。顶级玩家能玩的更6，原因在于顶层设计本来就是自己组织的，在设计中，顶级玩家还有很大一部分民生责任，比如落实向政府提供各种就业岗位，税收保证等等可能在谈判内容中的承诺

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迟迟_ 发表于 2018-3-11 18:41
楼主继续，等着看～

终于迎来了第一位看官，感谢呀

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迟迟_ 发表于 2018-3-11 18:41
楼主继续，等着看～

终于迎来了第一位看官，感谢呀

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接下来我就得讲讲房地产企业的广东三虎的融资情况了，大家有木有特别期待。说实话，写这篇帖子和广东三虎之一某地方三级子公司还颇有渊源，具体原因不想多说，一句话。当面一套，背后一套，在我面前装千年的狐狸，唱聊斋，小爷不爽

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广东三虎情况都差不多，拿个数据公布足够多的来举例吧，思来想去就拿恒大举例，案例比较典型，也是老话题，只能算翻旧账，不至于被查水表或遭遇人身伤害，嘿嘿，生活在当下，要有政治觉悟和自我保护意识

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迟迟_ 发表于 2018-3-11 18:41
楼主继续，等着看～

有你们的回帖。才有动力

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心眼看骗局 发表于 2018-3-11 19:14
有你们的回帖。才有动力

暂时今天告一段落吧，明天更新

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你们还真是热情啊，这么关注房地产？

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话接上回，谈到房地产行业的融资，开始以恒大为例，恒大的前期的融资和操盘模式我这里引用新浪和搜狐财经的文章和数据。恒大2016年业绩发布会上，截止去年年末，公司现金余额3043亿元，同比增85.5%，总借款5350.7亿元，同比增80.2%；融资成本7.78%，同比降0.64%。公司去年实现净利润176.2亿元人民币，较2015年上升1.6%；净利润率8.3%，降4.7%；毛利从2015年的374.1亿元上升58.8%至594.2亿元；毛利率28.1%

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忘记补充，2016年，恒大营业性收入3700多亿，懂财务的可以自己算出很多数据和信息的呵呵