技术贴告诉你们买哪家开发商的房子和怎么选房子

心眼看骗局

身为烟台人，看着大家血汗钱被地产商们剥削，心虚不已，尤其是无良地产商，自己各种捂脸，各种不安，特发以下攻略，供大家学习参考，也警醒打算进入地产行业的新人们，这是个肮脏的圈子，有心灵洁癖或者不想变的阴暗，要么换个行业，要么在这个行业只做最底层

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帖子不小心沉了。。。。各位放心，没有被查水表，继续给你们讲房地产公司内部各个岗位的精髓和套路，讲装修套路，讲智能化家居套路

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接下来我就得讲讲房地产企业的广东三虎的融资情况了，大家有木有特别期待。说实话，写这篇帖子和广东三虎之一某地方三级子公司还颇有渊源，具体原因不想多说，一句话。当面一套，背后一套，在我面前装千年的狐狸，唱聊斋，小爷不爽

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野原新之助他爹 发表于 2018-3-18 08:01
其实我就想问问莱山区的  暖山国际  绿色家园  四季花城  天合城    开发区西部的  嵛景华城  万科城 等 ...

绿色家园是老小区了吧，花城和天合我没了解过，不多说，暖山的盘我去踩过，多年前，那时候觉得挺偏僻的，在宝龙广场以南，现在看，还不算太远，还能接受，毕竟城市在扩张，当年踩盘时候也就6000一平米吧，不知道现在价钱，2015年年初时候踩的，开发区这俩项目在开发区西部，属于西部中最靠近开发区中心的位置，同时这俩也都是学区房，划到开发区实验中学的，御景华城是地方地产企业做的，我有不少经济条件一般的朋友在那里买的，那里二手房存量应该挺大，周边交通，菜市场还是蛮方便的，小区管理的如何我不清楚，我去那边吃过几次饭，住的人挺多，挺热闹。这么侧面看，质量不会太差。去御景华城，可以，不过你要是家庭条件好，去那里，将来基本会面临换改善型房子的问题，御景华城现在差不多是开发区区内地段还凑合，价格比较便宜的大产权产品了吧，万科城么，佳世客没来之前，卖不动，佳世客来了之后加第三小学建设了，卖的还可以吧，万科城质量我没去看过，我只知道基础建设是和红旗置业合作的，主体建筑问题不大，不过万科喜欢做精装修扩大项目利润，精装修做的不是一般烂，原则上，买房子只买毛坯，不买精装修，带精装修的房子，都是坑。毛坯虽然要自己收拾，不过收拾前可以清晰了解这个房子的问题在哪里，在装修中一并处理了，精装修嘛，呵呵了，300一平米装修费用跟你说是600标准，400的跟你说是800的标准，500的装修跟你说1200，你说坑不吭

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万科作为一流地产行业的尾巴，弹药来源主要是证券市场和战略投资伙伴，也很充足，但毕竟全市场化运作，在很多环节也算不上无忧无虑，至少宝能就给万科上了深刻的一课，关键时刻还是要抱大腿的。我对万科企业发展相对比较尊重，产品也比较认可，可惜我是专业的，对房子的性价比看中，万科的项目，适合追求品质生活的那类，言外之意，万科定价小高，不论地产和建筑业还是设计领域内的人，基本是个普遍共识，不过万科的项目是小高，不是虚高，说的明白点，就是提前透支了3年左右城市配套成熟后所造成的固定资产溢价。比如未来附近建学校，地铁或者商超等项目，其实这些都是纳入城市总规划中的。顶级玩家能玩的更6，原因在于顶层设计本来就是自己组织的，在设计中，顶级玩家还有很大一部分民生责任，比如落实向政府提供各种就业岗位，税收保证等等可能在谈判内容中的承诺

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linerzhang 发表于 2018-3-15 15:46
刚开始是捂着，这么没有房那么没有房，后来看情况不行，自己演不下去了，然后就开始让中介去帮忙推广了啊

兴隆本来指望着卖给绿叶生物医药园区的员工，不知道人家绿叶有自己的地产公司，员工拿房便宜多了，还是在莱山区，所以就死在那里了，附近还有栋楼框架都盖了8年多了，到现在没砌砖呢，很显眼，20多层的办公楼两栋，那片基本死掉了，你要真在高新区买房，就在高新区管委附近。

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物有本末，事有始终，房地产现在的蓬勃发展，一切离不开经济利益的推动。我不谈土地政策，不谈土地财政，不谈城市规划编制和城市投资发展平台公司，不谈大型银行和合法的金融行业及其融资渠道，也不跟你们详细讲解一二级土地联动开发和产城融一体化，一般的人不懂，专业的人靠这个吃饭，也不会出来砸自己的饭碗

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楼主家住了8年，全家最大的裂缝也不过2毫米宽

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牧弘 发表于 2018-3-17 13:41
真心请教楼主，开发区的海信波尔多小镇和金桥澎湖湾的房子怎么样？从房子质量、物业和发展前景看。谢谢了
...

首先，25万你首付已经不低了，其次你没说你要多大面积和对教育和商业配套资源的需求。说实话，海信波尔多应该是新盘，我没太关注，不过貌似离开发区的商业中心太远，说句老实话，开发区马家以西的，我都看不太上地理位置。。。你没告诉我你孩子多大，要不要考虑上学，要是考虑上学，保证学区的话，马家拆迁的澎湖山庄也不太贵，开发区区里的新房90到100平米，只能买上居和园，海信天山郡和盈科花溪的那个区域的新房了吧。天颐丽城的不知道你买多大平方的。栖里凤台山庄的基本卖光了，80m2二手房可以考虑，紫薇台或者万行中心应该可以买80左右，我是不建议买开发区马家以西的，你说这俩小区都太靠西面了。我个人觉得不适合生活，除非你在附近工作。或者没有孩子上学的压力。毕竟买房子还是为了孩子多一些。开发区马家，就是万科城以西以南的区域，都进不了实验中学划片，单纯为了住和生活的，除了拆迁回迁的，本地人真的很少有购买的。开发区以前买的最多的就是海信慧园东西俩小区加月光兰亭小区，实验中学大门口，文化宫大门口，当年开盘3700一平米卖不动，现在二手房1万以上都抢不到，我都后悔当年没在那里买了，不过当年我确实也看不上那里，就一个学校，空荡荡的。

好吃的不是拉面

心眼看骗局 发表于 2018-3-15 21:31
我再次声明'为了大家的幸福生活'不要尝试买恒大'碧桂园'富力这些企业的房子'大家可以从网上看看买了他们房 ...

坐等拜读楼主的更新啊。
富力在烟台也只有富力湾，太偏了，快到蓬莱了，一般也不考虑。
碧桂园号称天下第一，估计价格不能便宜了，也没去考虑。
但恒大今年在莱山区有个恒大御山华府，估计夏秋交替之际开盘，本来的确是真想考虑的，听楼主这一说，又犹豫了……

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偶的就是你的 发表于 2018-5-22 05:00
楼主你好，可以帮分析下吗？目前我住蓁山屯附近，想改善住房，因为2个孩子，得3居室的，想买120平左右或者 ...

第一个回答：您这个200万要120平米，房子均价才1万7问题不大，我不太清楚芝罘区的房价，但是芝罘区典型赚钱少，人口多，拥挤型城区，我不建议选择。这和我的生活理念有关系，我喜欢繁荣，不喜欢拥堵。
第二个问题：说教育的问题，我作为老烟台人给你讲哪些学校是历史悠久的名校吧，烟台123中，福山一中，牟平一中，莱阳，蓬莱和莱州一中，龙口招远的高中时相对出名的，我这里没有提莱山一中，所以，你懂得，你单纯为了孩子教育，大可不必去莱山，开发区高级中学这几年教育据说还不错，我就住开发区，但是我个人持保守态度，也不太看的上，高中么，还是看升学率和历史，所以全烟台最好的高中就是我说的那几个，用排除法，你可选的就芝罘区，福山和牟平区，你不可能下蓬莱，莱州等地。所以芝罘区，福山区和牟平区是你的首选，如果你不介意开发区医疗和教育稍微弱一点，也仅仅是稍微弱一点，开发区也可以考虑。至于高新区，呵呵。真心没必要过去，除非你是党政军单位的，而且就在附近的，高新区人口极其少，财政能力差，发展速度缓慢。升值空间都是炒出来的，不具备变现能力。
第三个问题：升值空间的问题，目前看，短期芝罘区和莱山区房价基本已经见顶了，芝罘区和莱山区的人均收入水平却不是烟台最高的，想要进一步暴涨，可能性不大，除非通货膨胀，或者人民币大规模流动性泛滥，高新区，你可以当成个笑话，无论烟台市怎么照顾高新区，资源倾斜，甚至把商务局长都调去当区长也没用，人口基数是个硬伤，不是10年20年能解决的，没有人口，没有产业基础，就没有税收和就业岗位，持续恶性循环，活不成死不了。烟台地区最有活力是莱山和开发区，福山区次之，牟平区嘛，政府不行，外地企业在牟平区大多活不了，没有大规模企业，就没有就业岗位，消费能力和税收，也就没法发展城市建设。所以在我的理念里，只剩下开发区和福山区了，论城区综合条件，肯定开发区最好，福山区稍微差一点点，论发展速度的话，全烟台没区敢跟开发区比，原因就是开发区政府税收多，财政有钱，城市建设和社会发展速度快，这不是给开发区政府吹牛逼，政府办事效率上差距就大了去了，开发区的优势是外来人口多，文化多样性，不排外，经济越发达的地方，政府廉洁程度越高，因为不差那几个小钱,老话说阎王好斗，小鬼难缠嘛，开发区和福山区我看都行。不是说芝罘区不好，芝罘区太拥堵了，堵得我心烦，从来不去芝罘区，除非坐高铁，宁可走绕城高速也不进芝罘区。第四个问题：您给出的200万 ，120平米。。在开发区和芝罘区可以撒滚打坡，随便买买买了。。。。。。。。。。开发区买140左右问题不大，福山区，您可以买200平米以上的了，或者您买1层，自己打通了............或者您买两层，偷偷开个楼梯口，楼中楼，小别墅。。。不要太爽。。。要是个人不反对阁楼的话，您可以买加阁楼的3层楼中楼，做低调啊，奢华啊，有内涵的银。。。。。自己偷偷在闹市当土皇帝。。当然我以上思路只是为了自己住的舒服。。不是投资角度考虑的，投资角度买的话，不如买3套，住1套，租两套出去，房子就不能买在一个小区了

芒果吃芒果

楼主在吗，芝罘区吾悦广场如何？？？

沃土

没有更新了？

格格裙的春天

心眼看骗局 发表于 2018-3-12 11:17
第一个话题，房价什么时候能落，嘿嘿，只有一种可能，战争，大规模自然灾害，比如汶川地震那种，但是人没死 ...

房价现在降的厉害了

surmount

等更新 ﹌

surmount

四个小时爬完全楼，受益匪浅！感谢楼主分享。
恒大暴雷了，其他非国资也是苟延残喘，关注帖子了，希望能看到楼主继续分享

yt25838

J一一 发表于 2022-7-14 15:19
楼主呀，我买了世茂的房子，求说说，能不能按时交？能不能提前交？感谢

(⊙o⊙)…  他又不是政府人员，是不是有点有病乱投医了？世贸揽越吗？那儿 经常电话骚扰。

J一一

楼主呀，我买了世茂的房子，求说说，能不能按时交？能不能提前交？感谢

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十一_ZrT61 发表于 2022-1-8 13:59
幸福新城就是看他楼和小区新，一样的钱能买个户型不错的方方正正的，但是需要24年才能入住，周边配套也需 ...

咱们老烟台人，谁乐意住海边啊。不怕风湿关节炎和老寒腿么。真喜欢海边。去芝罘岛西口那附近。。。不过貌似钱不够。再说你老航院的房子离海边也不远。算住了半辈子海边的人。。。海边住久了也就那么回事

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十一_ZrT61 发表于 2022-1-8 14:05
莱山区价格感觉合适的就是烟大那，实地看了华润和万象府，学生太多受不了那种年轻的氛围了。而且小区环境 ...

你和妻子工作还有孩子不在开发区，没必要到开发区买，如果在开发区上班上学很稳定，第一选择开发区优先孩子上学节约时间。如果你们一家都在芝罘区上班上学。不用考虑了，你说的这几个就中南府最划算。不一定要130平米的。实际105左右 三个房间足够你们用了，

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十一_ZrT61 发表于 2022-1-8 13:59
幸福新城就是看他楼和小区新，一样的钱能买个户型不错的方方正正的，但是需要24年才能入住，周边配套也需 ...

让我选。我选中南府。理由如下。第一虽然在芝罘区南部区域。但是离核心市区并不远。其次周边有大学，人流量和日常消费问题能轻松解决，人不是太多也不少。人群素质也高些。第二离黄务立交并不远。去开发区或者莱山区都近在咫尺，如果你要跳槽或者找工作，芝罘区  开发区 莱山区福山区都是你工作辐射范围。第三交通便利，距离高铁南站和城铁芝罘站都不远。按照天津通州到北京上班的模式，差不多可以辐射到青岛。第四烟台山医院有个南部分院很近。周边去塔山也不远。吃喝玩乐医疗教育基本都有了。只要鲁东大学不倒闭。。就一直有热度。

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十一_ZrT61 发表于 2022-1-8 13:59
那么楼主请问下，刚需幸福新城可以考虑么？家里老人住在航院首套房想买的近一些，市里的老破小不考虑了。 ...

记得老航院是在港口附近。你说的是德蚨家园吧？还有房子么。那个位置可以下手。性价比确实合适，好像是本地开发商，现在工程进展咋样不清楚。我记得我以前帖子里面说过这个小区。目前价钱不太清楚。走动好久没研究了。大成门是万科的吧？位置好像也可以。

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十一_ZrT61 发表于 2022-1-8 14:05
莱山区价格感觉合适的就是烟大那，实地看了华润和万象府，学生太多受不了那种年轻的氛围了。而且小区环境 ...

200万 真土豪。别听忽悠。手里把钱攥住了 不要买，不是实在没地方住不要买。现在的状况属实不适合买房。。。真要买的话。。不好说。你的需求也不明确。大概率您是芝罘区老坐地户。。

十一_ZrT61

心眼看骗局 发表于 2022-1-6 18:45
四年过去了，你这个问题时间已经回答你了。。。。

莱山区价格感觉合适的就是烟大那，实地看了华润和万象府，学生太多受不了那种年轻的氛围了。而且小区环境也不太行。

开发区实地看了感觉黄河路沿线不错，但是一万2左右的价格就不如市里离老人近，还能回去照顾一下。

实在不行就得买个老楼了，目前有200万现金预算想控制在130以内，房住不炒买套刚需自住，楼主有啥建议吗

十一_ZrT61

心眼看骗局 发表于 2022-1-6 18:45
四年过去了，你这个问题时间已经回答你了。。。。

幸福新城就是看他楼和小区新，一样的钱能买个户型不错的方方正正的，但是需要24年才能入住，周边配套也需要时间。再就是鲁东大学那块的中南府，价格高了一些。不过万科这个牌子比较认可了。像现在中介给我就是 主推幸福新城和德福家园还有中南府，还有黄务那一片，不过黄务的房子环境挺好但是可以说是零配套。。。

十一_ZrT61

心眼看骗局 发表于 2022-1-6 18:45
四年过去了，你这个问题时间已经回答你了。。。。

那么楼主请问下，刚需幸福新城可以考虑么？家里老人住在航院首套房想买的近一些，市里的老破小不考虑了。实地看了德福家园，大成门一片，德福性价比感觉不错，虽然会被吾悦广场的住宅挡住。

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好吃的不是拉面 发表于 2018-3-15 14:19
楼主这样的高质量帖子，论坛没多少了，拜读！！
这么说，买碧桂园，万科，恒大这三巨头的房子，是不是不 ...

四年过去了，你这个问题时间已经回答你了。。。。

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好吃的不是拉面 发表于 2018-3-16 07:34
坐等拜读楼主的更新啊。
富力在烟台也只有富力湾，太偏了，快到蓬莱了，一般也不考虑。
碧桂园号称天下 ...

兄弟，现在问问你你听话了没？没买就赚到了，买了是不是要哭死

心眼看骗局

最近一年，心情颇为沉重。经济形势太严峻了。。。有了离开烟台出走的打算。。

lvfengmenghuan

心眼看骗局 发表于 2021-10-11 09:54
哈哈，账号终于找回来了。。。一晃4年了，终于找回来了。哈哈哈哈，继续讲故事喽。哎，4年前说 ...

生啤酒